損益通算とは

この特例の適用期限は2019年12月31日で、この期日までの売買契約締結が必要です。

上場株式等又は一般株式等に係る譲渡所得等の申告・課税方式について

また，平成29年度税制改正で，上場株式等の配当等及び源泉徴収口座内の譲渡所得等については，所得税と個人住民税で異なる課税方式を選択することができると明確化されました。異なる課税方式を選択したい場合は，確定申告書とは別に市民税・県民税申告書を納税通知書送達前に提出いただく必要があります（詳細につきましては，特定配当等及び特定株式等譲渡所得金額の所得税と異なる課税方式の選択について（内部リンク）をご参照ください）。

この課税方式の選択については，令和4年度税制改正により，上場株式等の特定配当等・特定株式等譲渡所得金額に係る所得の全部について，所得税では総合課税・分離課税で申告する場合に，市・県民税では申告不要とするときは，所得税の確定申告書の提出のみで手続が完結するようになりました。詳細につきましては，「2．源泉徴収口座内で生じた上場株式等の譲渡所得等の申告手続きと期限について（特定口座制度）」をご覧ください。

（2）株式等の範囲

上場株式等の範囲

• 株式等で金融商品取引所に上場されているもの

• 投資信託でその設定に係る受益権の募集が公募により行われたものの受益権

一般株式等の範囲

（3）譲渡所得等の所得金額及び税額の計算方法

譲渡所得等の所得金額の計算方法

• 上場株式等に係る譲渡所得等（譲渡益）の金額の計算方法

総収入金額（譲渡価額）－ 必要経費（取得費＋委託手数料等）＝ 上場株式等に係る譲渡所得等の金額

• 一般株式等に係る譲渡所得等（譲渡益）の金額の計算方法

総収入金額（譲渡価額）－ 必要経費（取得費＋委託手数料等）＝ 一般株式等に係る譲渡所得等の金額

（注3）一般株式等に係る譲渡所得と上場株式等に係る譲渡所得等とを損益通算することはできません。

税額の計算方法

課税譲渡所得等金額（1,損益通算とは 000円未満端数切捨て）× 税率 ＝ 所得割額（100円未満端数切捨て）

税率

区分	住民税の税率	所得税の税率
上場株式等に係る譲渡所得等（譲渡益）	5％	15.315％
一般株式等に係る譲渡所得等（譲渡益）	5％	15.315％

（4）課税方式の選択による影響

申告しないことを選択した場合（申告不要制度）

申告することを選択した場合（申告分離課税）

申告することによって影響がでる主なもの

• 住民税の非課税判定，配偶者控除・配偶者特別控除・各種扶養控除，寡婦（夫）控除（令和3年度から寡婦控除・ひとり親控除），勤労学生控除，医療費控除等
• 国民健康保険税
• 後期高齢者医療制度（保険料及び医療費負担割合）
• 医療福祉費助成制度（マル福）
• 介護保険料
• 児童手当及び児童扶養手当

2．源泉徴収口座内で生じた上場株式等の譲渡所得等の申告手続きと期限について（特定口座制度）

（1）特定口座制度

源泉徴収口座とは，特定口座内で生じる所得に対して源泉徴収（所得税及び復興特別所得税15.315％，住民税5％）することを選択することにより，その特定口座内における上場株式等の譲渡による所得を申告不要とすることができる口座のことをいいます。

また，上場株式等の配当等を受け入れた源泉徴収口座内に上場株式等を譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額があるときは，上場株式等の配当等の額の総額からその上場株式等を譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額を控除（損益通算）した金額を基に源泉徴収税額が計算されます。

（2）申告手続きと期限

申告により総合・分離課税を選択する場合は，市民税県民税の納税通知書送達前に確定申告書又は市民税・県民税申告書を提出いただく必要があります。

なお，令和3年分から，上場株式等の特定配当等・特定株式等譲渡所得金額に係る所得の全部について，所得税では総合課税・分離課税で申告する場合に，市・県民税では申告不要とするときは，所得税の確定申告書第2表（裏面下段）の「住民税・事業税に関する事項」に「特定配当等・特定株式等譲渡所得の全部の申告不要」（確定申告書Aの場合は，「特定配当等の全部の申告不要」）欄をチェックして提出してください。確定申告書で市・県民税の申告不要を選択した場合は，市民税・県民税の申告書の提出は不要になります。
ただし，次のような方のみ，今後も確定申告書とは別に，市民税・県民税申告書を提出する必要があります。
・確定申告で申告した上場株式等の特定配当等・特定株式等譲渡所得金額に係る所得のうち，
市・県民税においても一部だけ申告する方（2つある特定口座のうち，1つの口座だけ申告不要とする場合等）
・市・県民税において所得税とは異なる繰越損失額を申告する方

また，市民税・県民税の納税通知書送達後に申告した上場株式等の譲渡所得等については，個人住民税に算入できず，過去3年以内に生じた譲渡損失の繰越控除適用等による還付等ができませんのでご注意ください。

納税通知書送達日

市民税・県民税の納税通知書送達日

徴収方法	納税通知書送達日
給与特別徴収（給与から天引き）	5月上旬
普通徴収（納付書，口座振替等）	6月上旬
年金特別徴収（年金から天引き）	6月上旬

源泉徴収口座における留意点

• 源泉徴収口座における上場株式等の譲渡による所得又はその源泉徴収口座に受け入れた上場株式等の配当等に係る配当所得等を申告するかどうかは口座ごとに選択できます（1回の譲渡ごと，1回に支払を受ける上場株式等の配当等ごとの選択はできません）。
• 源泉徴収口座における上場株式等の譲渡による所得とその源泉徴収口座に受け入れた上場株式等の配当等に係る配当所得等のいずれかのみを申告することができます。ただし，源泉徴収口座における上場株式等を譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額を申告する場合には，その源泉徴収口座に受け入れた上場株式等の配当等に係る配当所得等も併せて申告しなければなりません。
• 源泉徴収口座における上場株式等の譲渡による所得又は上場株式等の配当等に係る配当所得等を申告した後に，その源泉徴収口座における上場株式等の譲渡による所得又は上場株式等の配当等に係る配当所得等を申告しないこととする変更はできません。また，源泉徴収口座における上場株式等の譲渡による所得の金額又は上場株式等の配当等に係る配当所得等の金額を含めないで申告した後に，その源泉徴収口座における上場株式等の譲渡による所得又は上場株式等の配当等に係る配当所得等を申告することとする変更もできません。

3. 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について

（1）制度概要

平成28年分以後の各年分において上場株式等を金融商品取引業者等を通じて譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額は，その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等の配当等に係る配当所得については，申告分離課税を選択したものに限ります）と損益通算することができます。

また，損益通算してもなお控除しきれない譲渡損失の金額については，翌年以後3年間にわたり，上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から繰越控除することができます。

1．譲渡損失が生じた年分

2．譲渡損失の繰越期間の年分

（3）申告期限

個人住民税のうえで上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合には，各年度の市民税・県民税の納税通知書が送達されるまでに確定申告書又は市民税・県民税の申告書を提出いただく必要があります。

各年度の市民税・県民税の納税通知書送達後に確定申告書を提出し，所得税のうえで同特例の適用を受けた場合でも，市民税・県民税のうえでは適用ができませんのでご注意ください。

市民税・県民税の納税通知書送達日

徴収方法	納税通知書送達日
給与特別徴収（給与から天引き）	5月上旬
普通徴収（納付書，口座振替等）	6月上旬
年金特別徴収（年金から天引き）	6月上旬

お問い合わせ先

市民税課
電話番号： 029-232-9138 /ファクス： 029-232-9291

〒310-8610 茨城県水戸市中央1-4-1
業務時間：午前8時30分から午後5時15分まで(水曜日は、個人市民税・個人県民税の相談については午後7時まで) /休業日：土・日曜日、祝日

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例えば、ある年において、不動産収入が500万円、土地の取得のために借り入れた借入金の利子が70万円、その他の必要経費が550万円だったとする。この他に給与収入から給与所得控除を差し引いた後の給与所得が300万円あったとする。
このとき、不動産所得は「500万円－70万円－550万円＝120万円の赤字」である。このうち70万円は給与所得と相殺することができない。
よって不動産所得の赤字のうち50万円だけを給与所得の黒字から差し引くことができるので、この年の所得は「300万円－50万円＝250万円」となる。

不動産所得

不動産の貸し付けによる不動産収入がある場合において、次の計算式で求めた金額のことを「不動産所得」と呼ぶ。 「 不動産収入－不動産所得の必要経費＝不動産所得 」 このような不動産所得がある場合には、必ず確定申告を行なう必要がある。 なお不動産所得で赤字が生じた場合には、その赤字の全部または一部は、給与所得の黒字と相殺することができる（詳しくは「損益通算の特例」）。

不動産収入

不動産収入とは、家賃収入、管理費収入、共益費収入、礼金収入、駐車場使用料収入などのことである。 損益通算とは 不動産の貸付けから発生する収入は、所得税法においては、事業収入ではなく、不動産収入に分類されることとなっている。 従って、個人が賃貸住宅や駐車場を経営している場合には、不動産収入が発生し、不動産所得を得ていることになる。 ただし、退去の際に全部または一部を返還するような金銭（敷金・保証金）については、返還しない部分だけが不動産収入に加算される。

損益通算 不動産所得において赤字が発生した場合は、給与所得の黒字や事業所得の黒字から、不動産所得の赤字を控除することができる（所得税法69条）。 損益通算とは このようにある種類の所得の赤字を、他の種類の所得の黒字から差し引くことを「損益通算」と呼んでいる。

京都税理士法人[江後経営グループ]

所得税の課税は、一つの課税方式だけですべて完了することはまれで、通常、幾つかの課税方式が組み合わされて税額を確定しています。具体的には、総合課税と申告分離課税、そして、一定の所得については、源泉徴収によってその納税を済ませてしまう申告不要及び源泉分離課税があります。
これら課税方式は、所得の種類によって定められており、納税者の選択に任せられているものもあります。
総合課税と損益通算及び繰越控除
総合課税は、他の所得と合算して税額を確定する課税方式です。また、不動産所得（土地等の取得に要した負債利子は除く）、事業所得、譲渡所得（不動産及び株式等の譲渡は除く）、山林所得の計算上生じた損失があるときは、一定の順序で、他の所得と損益通算し課税所得金額を算出します。なお、それでも控除しきれない損失（純損失）があるときは、翌年以後3年間にわたって繰越控除ができます。
申告分離課税と損益通算及び繰越控除
一方、申告分離課税は、他の所得と区分され、その所得単独で税額が計算される課税方式です。そして、生じた損失金額（同種所得内の損益通算後）は、原則、他の所得との損益通算は認められず、その損失はないものとされます。この申告分離課税の対象所得は、不動産等の譲渡による所得、株式等の譲渡による所得、上場株式等の配当所得（納税者の選択）、先物取引の雑所得等です。
申告分離課税の例外的取扱い
なお、申告分離課税の対象所得であっても、１．一定の居住用財産の譲渡損失及び買換え等の場合の譲渡損失については、その年の他の所得と損益通算することができ、その損失を控除しきれない場合は、翌年以後3年間繰越し、一定の要件のもと、各年分の他の所得から控除できます（適用初年度の確定申告書は期限内、以後連続して確定申告書等の提出が要件）。
また、２．上場株式等（納税者の選択）及びエンジェル株式に係る譲渡損失（エンジェル株式は「みなし譲渡損失」も含む）並びに③先物取引の差金等決済に係る損失については、翌年以後3年間の繰越控除が認められています。
なお、２．の上場株式等の譲渡損（エンジェル株式は除く）については、上場株式等の配当等との通算が認められています（２．３．は連続して確定申告書等の提出が要件）。

税務総合戦略室便り

オーナー社長が、会社から役員給与を受け取った場合、所得税が課せられるわけですが、所得税率は累進課税制度となっており、比較的収入が多いオーナー社長にとっては、その負担が大きくなるケースがあります。現状、所得金額が1800万円を超える部分は50％の税率（住民税含む）負担となっているため、50％の高税率が適用されるオーナー社長もたくさん存在するものと思われます。
また、所得税を計算するにあたっては、損益通算という制度があり、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得（一般的にその頭文字をとって不事山譲（ふじさんじょう）といわれています）の4つの所得については、損失が生じた場合、他の所得と相殺できることになっています。
したがって、所得税の節税対策を考えた場合、損益通算可能な所得に係る損失を、オーナー自身の高額な給与と相殺し、確定申告で所得税の還付を受けるという方法が考えられます。

2 損益通算できる所得

（1）不動産所得

オーナー自身が副収入獲得を目的に収益物件を保有し、不動産所得を得ることがあると思います。この場合、投資初期の段階では、必要経費が大きくなり、損失が生じることもありますので、役員給与との損益通算が可能です。
不動産所得には、いわゆる「5棟10室」の事業的規模の基準があり、この条件を満たさないと青色申告控除65万円等の優遇税制の適用を受けることができませんが、損益通算については、事業的規模の要件はありませんので、小規模の不動産収入でも損失が生じれば、損益通算は可能です。
また、損益通算する金額を大きくするために、米国の木造不動産を購入するスキームがよく見受けられます。米国の不動産は、土地より建物の価格を高く評価する傾向があり、さらに、中古の木造物件であれば最短4年で償却が可能となるため、初期に多額の減価償却費を計上することができます。
しかし、上記の減価償却を利用した不動産投資スキームは、組合経由での投資では、損益通算ができませんので、個人で直接保有する事がポイントです。また、米国のLLCやLPSといった事業体経由での不動産投資も、これらの事業体は日本で法人として扱われる可能性があるため、上記の損失取り込みスキームは、現状ではリスクを伴う可能性があります。

（2）事業所得

（3）譲渡所得

譲渡所得は、原則、損益通算は可能となっていますが、不動産と有価証券の譲渡所得は申告分離課税となっているため、株投資や不動産売却により譲渡損が生じた場合は、役員給与と損益通算する事はできません。（不動産譲渡所得内又は有価証券譲渡所得内での利益と損失の相殺は可能です）
ただし、マイホームを買い替えた場合の譲渡損失については、一定の要件を満たす取引に限り他の所得と損益通算できるケースがあります。
また、ゴルフ会員権の譲渡損も税制改正により平成26年4月1日以降は、損益通算ができないことになり、生活用動産の売却損等も損益通算できませんので、譲渡所得による損失で他の所得と損益通算できるケースは個人事業用の車両の売却等、ケースとしては、それほど存在しないものと思われます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除を解説

2. 損益通算及び繰越控除の両方が適用できないケース
（ア）対象となる住宅を売却した年の前年及び前々年に、次の特例を適用している場合。
・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
・居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く)
・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

特例を受ける方法

確定申告をする

損益通算とは

住宅を売却した年度分の確定申告書を、確定申告の期限内に提出する。 （ここで期限内に提出していなければ、この年度分以降の損益通算もできなくなります） その際、 ① 「確定申告書（分離課税用）第三表」の特例適用条文欄に「措法41条の5 1項」と記入する。 ② 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）を提出する。 ③ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）を提出する。 ④ 申告に必要な書類を添付する。

確定申告書は国税局ホームページから作成できます。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kakutei.htm
②と③の書類も国税局ホームページから取得できます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kakikata/02/meisai.htm

① 売却したマイホームの住宅借入金等の残高証明書（売買契約締結日の前日のもの） 損益通算とは
② 売却したマイホームの所有期間が5年を超えるものであることが確認できるもの（譲渡資産に係る登記事項証明書、売買契約書など）
③ 売却したマイホームに住んでいたことを明らかにするもの（住民票など）
※ 譲渡をした時において、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなど

翌年以降、繰越控除をする場合

繰越損失を控除する年分の確定申告では、
① 確定申告書第一表の「本年分で差し引く繰越損失額」欄に控除額を記入し、
② 確定申告書第四表（損失申告用）（一）及び（二）を添付します。
②の書類は国税局ホームページから取得できます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/h28/04.pdf

住宅借入金等特別控除制度（住宅ローン控除）との併用について

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の期限が近づいています

この特例の適用期限は2019年12月31日で、この期日までの売買契約締結が必要です。

不動産は、売りたいと思って活動を始めても実際に売買契約するまでに数カ月、時には数年かかることもあります。
マイホームがいくらで売れるのか、少しでも高く売りたい、
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損益通算とは

譲渡した不動産	・譲渡者が居住していること ・譲渡者が居住していて、居住されなくなった日から3年を経過する年までの間に譲渡されること
譲受者	譲受者が譲渡者の配偶者や生計を一にする親族でないこと
マイホームの譲渡について、交換や買換えなどの他の課税特例をうけていないこと
マイホームの譲渡があった年に、住宅ローン控除の適用をうけていないこと

居住用に該当する	転勤などの事情により、所有者が配偶者と離れて一人暮らしをしている場合でも、その事情が解消したときは再び配偶者と居住を共にすると認められるときは、配偶者が居住している住宅について、その所有者が居住の用に供している住宅に該当します。
居住用に該当しない	居住用住宅の新築期間中だけの仮住まいにしている住宅や、一時的な目的で入居していると認められる住宅。 趣味や娯楽または保養のために所有している住宅（別荘など）

10年超所有軽減税率の特例

長期譲渡所得金額	所得税	住民税	合計
6,000万円以下部分	10%	4%	14%
6,000万超部分	15%	5%	20%

特定居住用財産の買換えの特例

居住用財産買換えの特例とはどんな制度？

居住用財産買換えの特例でどう節税できるのか？税額の計算方法もご紹介

譲渡所得の計算方法

課税されない	譲渡資産の譲渡価格よりも買換資産の取得価格が大きい場合
課税される	譲渡資産の譲渡価格よりも買換資産の取得価格が小さい場合

続いて譲渡所得の計算方法と買換え特例の計算方法は次の通りです。
①収入金額 損益通算とは
譲渡資産の譲渡価格-買換資産の取得価格
②必要経費
（譲渡資産の取得費+譲渡費用）×収入金額①÷譲渡資産の譲渡価格
③長期譲渡所得の金額
収入金額①- 必要経費②=課税長期譲渡所得金額
④税額

長期譲渡所得金額に対する税率	所得税	住民税	合計
	15%	5%	20%

具体例で計算しよう

（譲渡資産について） ・所有期間28年の居住用家屋とその敷地 ・居住期間 12年 ・譲渡価格 7,000万円 ・取得費 1,000万円 ・譲渡費用 300万円

（買換資産について） ・一戸建て新築住宅（敷地面積120?、家屋の床面積100?） ・取得価格 5,000万円 ・取得と同時にただちに居住用として使用するものとします。

項目	買換え特例を受ける場合
譲渡所得金額	（１）収入金額 7,000万円-6,000万円=1,000万円 （２）必要経費 （1,000万円+300万円）× 1,000万円 ÷ 7,000万円 = 186万円 ※千円単位は四捨五入によりカット （３）譲渡所得の金額 1,000万円 – 186万円 = 814万円
課税長期譲渡所得金額	814万円
税額	814万円 × 20.315% = 165万円 ※千円単位は四捨五入によりカット

いかがでしょうか？本来は、譲渡収入金額 – （取得費 + 譲渡費用）で譲渡所得額が計算されるので多額の税金が課税されてしまいますが、買換え特例を使うことで大幅な節税が実現できました。

居住用財産買換えの特例の適用要件は？

譲渡資産	・譲渡した年の1月1日における所有期間が住宅と敷地のいずれも10年を超えていること ・居住期間が10年以上であること（譲渡した住宅に居住していなかった期間がある場合には、居住していなかった期間を除き前後の期間を合算して計算します。） ・平成29年12月31日までに譲渡していること ・譲渡資産の譲渡の対価の額が1億円以下であること
買換え資産	・住宅の居住用部分の床面積が50㎡以上であること（登記簿上の面積） ・住宅の敷地の面積が500㎡以下であること ・住宅が既存の対価建築物である場合、次にあげるどれかに該当すること 1、取得日から起算して25年以内に建築された住宅であること 2、地震に対する安全性にかかる基準に適合することが証明されたもの※1 ・買換資産は、譲渡した当年・前年・翌年末までに取得をすること ・買換え資産（居住用財産）は、取得年の翌年末までに居住すること
その他	・譲渡資産の譲受者が譲渡者の配偶者や生計を一にする親族でないこと ・住宅ローン控除との併用は不可 ・交換や特別控除などの他の課税の特例をうけていないこと

※1証明書類一覧
・耐震基準適合証明書（住宅取得日の2年以内に証明のための住宅の調査が終了したもの）
・住宅性能評価書の写し（住宅取得日の2年以内に評価されたもの）
・既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書（加入後2年以内のもの）
(平成25年度改正で、地震に対する安全性基準の適合要件を証明する書類の範囲に、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していることを証明する書類が加わりました)

買換え特例を利用する条件とは

ここまで、マイホームを売却する際の節税として3つの方法を紹介してきましたが、 この3つの特例は併用することができません。したがって、売却益が出た際は、どの特例を使うかを考え選択することが非常に重要になります。これを選択適用といいます。

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